Discussione sulle linee generali
Data: 
Lunedì, 7 Luglio, 2014
Nome: 
Marco Di Stefano

A.C. 1752-A

Grazie Presidente. Noi sappiamo benissimo che il risparmio degli italiani è tendenzialmente concentrato nella fascia di popolazione più anziana ed è caratterizzato da una significativa illiquidità, in quanto rappresentato soprattutto da immobili. 
  In particolare, gli over 65, i nostri cittadini che hanno più di 65 anni, in Italia sono oltre 12 milioni e con una crescente aspettativa di vita necessitano di maggiore assistenza, sempre meno garantita, in questo momento, dalla rete familiare. Sono più attivi anche a causa del welfare familiare; devono aiutare economicamente i figli, hanno un ruolo essenziale nella crescita dei nipoti e, quindi, in generale hanno esigenze finanziarie che sono sempre più crescenti. 
  Al tempo stesso, le loro fonti di reddito, le pensioni, perdono continuamente potere di acquisto e, come già detto, la maggior parte del loro patrimonio è illiquido, in quanto rappresentato da immobili. Il divario fra le esigenze e le disponibilità di liquidità tende ad ampliarsi sempre di più, creando un certo disagio sociale ed ulteriori richieste di assistenza da parte dello Stato e degli enti pubblici, in genere con un conseguente incremento di oneri sociali che si riflettono su tutta la collettività. 
  A questa fascia di popolazione è praticamente preclusa qualsiasi forma di credito, tranne quella al consumo. L'alternativa più concreta, che si presenta a questi soggetti, è quella della vendita della nuda proprietà, con evidente pregiudizio per i figli e per i nipoti, che si vedono così privare, in maniera irreversibile, degli immobili di famiglia. Il problema è avvertito anche a livello mondiale e in molti Paesi evoluti si sono diffusi i prestiti vitalizi, che non prevedono rate di rimborso, in modo da evitare ogni contenzioso con gli anziani. Rispetto alla nuda proprietà, che oggi va molto di moda, questa soluzione consente agli anziani di non vendere la propria casa, evitando così di perderne anche la rivalutazione. 
  Le recenti stime degli anziani, già oggi potenzialmente interessati, individuano circa 200 mila soggetti che possono produrre un volano finanziario di diversi miliardi di euro, da rimettere nel circuito finanziario, e l'analisi dei dati mondiali dimostra che, mediamente, il 30 per cento di questi importi viene usato per aiutare i figli a comprare una casa o a dare supporto alle loro attività commerciali. Questa soluzione potrebbe, quindi, rappresentare un importante aiuto economico e finanziario per diverse generazioni. 
  Però, tale potenziale ad oggi rimane totalmente inespresso, in quanto il sistema bancario, le associazioni dei proprietari immobiliari e dei consumatori richiedono una normativa meglio definita. Una volta avviata, il potenziale indicato potrà progressivamente trovare risposte alle proprie esigenze. Potrà, inoltre, aumentare il bacino degli anziani interessati, grazie ad attività di informazione istituzionale che seguirà a queste attese integrazioni legislative. Nel nostro ordinamento questo sistema esiste già dal 2005, ma a causa di una non chiara disciplina non ha avuto la diffusione che avrebbe meritato. 
  Nel corso delle audizioni intercorse in Commissione, durante la discussione del provvedimento di legge delega sul fisco più equo, è emersa la necessità, avanzata dall'ABI e anche dall'associazione dei proprietari immobiliari e da quelle dei consumatori, di disciplinare, in maniera più organica, chiara e garantista, sia nei confronti dei finanziatori sia nei confronti dei cittadini, la materia in oggetto. Il rischio concreto che si è manifestato in questi nove anni è quello che, a causa di alcune incertezze normative, le banche non hanno mai concesso questo tipo di credito. 
  Affinché i prestiti vitalizi vengano effettivamente offerti dalle banche e utilizzati dagli anziani è necessario che la normativa porti un equilibrio tra la tutela degli anziani e dei loro eredi, da un lato, e la possibilità, da parte delle banche, di rientrare, anche dopo tanti anni, delle somme erogate e degli interessi maturati, riducendo il più possibile gli elementi di incertezza. La mancanza di un tale equilibrio renderebbe il provvedimento inutile per gli anziani, in quanto le banche non offrirebbero di fatto il prodotto e gli anziani continuerebbero a rimanere privi di un accesso al credito bancario ed istituzionale. 
  La proposta in esame intende consentire alle parti di concordare modalità di rimborso graduale di interessi e spese, anziché corrisponderli contestualmente alla scadenza del finanziamento. Inoltre, la proposta in esame lascia agli eredi del beneficiario, nel caso il proprietario non decida di rimborsare anticipatamente il finanziamento, la scelta tra l'estinguere il debito nei confronti della banca, la vendita dell'immobile ipotecato oppure, in un'ultima ipotesi, l'affidamento della vendita alla banca mutuataria per rimborsarne il credito. 
  Rispetto agli schemi della cosiddetta nuda proprietà, che hanno finalità analoghe, il prestito ipotecario vitalizio offrirebbe al mutuatario il vantaggio di non perdere la proprietà dell'immobile e, pertanto, di non precludere la possibilità per gli eredi di recuperare l'immobile dato in garanzia, lasciando a questi ultimi la scelta di rimborsare il credito alla banca e di estinguere la relativa ipoteca.

Il nuovo comma 12 dell'articolo unico chiarisce quali eventi possono dar vita al rimborso integrale del debito in un'unica soluzione, cioè la morte del soggetto finanziato, il trasferimento, in tutto o in parte, della proprietà o di altri diritti reali o di godimento sull'immobile dato in garanzia e il compimento di atti che ne riducano significativamente il valore, inclusa la costituzione di diritti reali di garanzia a favore di terzi che vadano a gravare sull'immobile. In tal modo, si intende evitare che, durante il periodo di finanziamento, il mutuatario possa modificare le condizioni iniziali sulla base delle quali il finanziamento era stato concesso, creando un pregiudizio per il creditore. 
  Il prestito vitalizio, non avendo rate, si basa sul valore della garanzia immobiliare. Pertanto, ove l'anziano riduca intenzionalmente tale valore, in maniera quindi non corretta, ad esempio vendendo l'immobile o cedendone a terzi l'usufrutto o affittandolo, la banca deve poter chiedere il rimborso. In assenza di tale condizione, è facile prevedere che le banche si assumerebbero troppi rischi nell'erogazione del finanziamento. 
  Il comma 12-bis fa salva la possibilità di concordare, al momento della stipula del contratto, modalità di rimborso graduale della quota di interessi e delle spese, prima del verificarsi degli eventi che danno luogo al rimborso integrale di cui al comma 12 nel testo modificato della proposta in esame. Su tale quota non si applica la capitalizzazione annuale degli interessi. In particolare, si prevede la possibilità, al momento della stipula, di prevedere il rimborso degli interessi; in tal modo, si consente all'anziano di prevenire l'incremento e la capitalizzazione degli interessi. Viene così realizzato un finanziamento a durata vitalizia.
  Questa opzione, limitando la crescita del debito, tutela maggiormente soprattutto gli eredi. Bisogna comunque tenere presente che, in caso di mancato pagamento degli interessi, il prestito vitalizio potrà subire lo stesso procedimento di recupero forzoso su qualsiasi mutuo. Si può ritenere, pertanto, una soluzione integrativa più adatta a over 65 che abbiano comunque un reddito disponibile in grado di coprire agevolmente il pagamento della quota di interessi. 

 Il comma 12-ter fa chiarezza su alcune interpretazioni del profilo fiscale del finanziamento. Questa parte del provvedimento è molto importante, perché consolida gli orientamenti prevalenti circa l'applicazione dell'imposta sostitutiva. Tale opportunità risulta in un'importante agevolazione a favore degli anziani, evitando così inutili penalizzazioni a loro danno. Il comma 12-quaterdisciplina il grado dell'ipoteca iscrivibile sull'immobile e declina alcune regole per il realizzo del credito. In particolare, il prestito vitalizio ipotecario è garantito da ipoteche di primo grado sugli immobili residenziali. Si introduce una clausola a tutela degli eredi: non saranno mai chiamati a rimborsare un importo maggiore del ricavato della vendita dell'immobile, ma la banca, che in questo caso è l'unica che rischia di perdere soldi, deve poter vendere l'immobile direttamente per minimizzare le perdite. 
  Questo è veramente uno snodo chiave, un ottimo bilanciamento tra la tutela degli eredi e della banca. È questo equilibrio che, limitando i rischi della banca, consente a quest'ultima di allargare il perimetro di accesso a queste forme di finanziamento. In assenza di tali previsioni, in realtà il pretesto vitalizio non si svilupperà mai in modo significativo, privando, di fatto, gli anziani di questa importante soluzione bancaria. 
  Il comma 12-quinquies affida al Ministro dello sviluppo economico il compito di adottare, entro tre mesi dalla data di entrata in vigore della disposizione in esame, un regolamento nel quale siano stabilite le regole per l'offerta dei prestiti vitalizi ipotecari e individuati i casi e le formalità che comportino una riduzione significativa del valore di mercato dell'immobile tali da giustificare la richiesta di rimborso integrale del finanziamento. 
  Nel corso dell'esame in sede referente è stato chiarito che il regolamento viene adottato previa consultazione dell'ABI e delle associazioni dei consumatori e che deve garantire trasparenza e certezza dell'importo oggetto del finanziamento, dei termini di pagamento, degli interessi e di ogni altra spesa dovuta. A tutela dei rapporti contrattuali esistenti, il comma 12-sexiesspecifica che la nuova disciplina si applica al finanziamento stipulato successivamente alla data di entrata in vigore della stessa norma. Alla scadenza, il creditore del credito non pagato ha diritto di promuovere la vendita forzata del bene, anche nei confronti del terzo acquirente.

Questi, per evitare la vendita forzata, ha tre possibilità: egli stesso paga i creditori ipotecari, liberando il bene dall'ipoteca; effettua il rilascio del bene ipotecato, ossia rinuncia alla proprietà con un'apposita dichiarazione resa presso la cancelleria del tribunale, in modo che l'esecuzione non avvenga contro di lui, ma contro l'amministratore nominato dal tribunale; libera il bene dall'ipoteca: offre ai creditori una somma pari al prezzo di acquisto del bene; se nessun creditore si offre di acquistare per un prezzo superiore di almeno un decimo, il bene è liberato dall'ipoteca contro il pagamento della somma offerta dal terzo acquirente. 
  Il terzo acquirente, che subisca l'esecuzione forzata, che liberi il bene o che rilasci il bene, ha azione di regresso verso il debitore principale. Il terzo datore di ipoteca si trova in posizione analoga: egli non può invocare nei confronti del creditore precedente il beneficio della preventiva escussione del debitore, se il beneficio non è stato convenuto. È direttamente esposto all'azione esecutiva. Per evitarla, deve pagare i creditori ipotecari. Anch'egli ha azione di regresso verso il debitore e diritto di surrogazione nell'ipoteca del creditore. 
  Infine, questa è una buona proposta di legge. 
  Con questo provvedimento si cerca di monetizzare un patrimonio immobiliare senza, tuttavia, perderne il possesso e la titolarità, rimettere in circolo denaro per le famiglie che potranno così tamponare situazioni economiche immediate, le quali nel futuro potranno avere un risvolto positivo, come per esempio l'inserimento lavorativo di un figlio disoccupato o un'attività commerciale, e nel contempo questo provvedimento è anche uno strumento, indubbiamente, che rilancia la nostra economia.