A.C. 1752-A
Relatore
Signor Presidente, Viceministro, colleghi, la proposta di legge di cui discutiamo è costituita da un unico articolo e intende integrare e modificare la disciplina del prestito vitalizio ipotecario recata dall'articolo 11-quaterdecies, comma 12, del decreto-legge n. 203 del 2005, la quale risulta formulata in termini eccessivamente scarni, che non hanno consentito l'affermarsi di tale meccanismo di finanziamento.
In sintesi, lo scopo del prestito vitalizio ipotecario è quello di smobilizzare il valore della proprietà fondiaria e di rispondere al soddisfacimento di esigenze diverse, consumi che comportano spese anche rilevanti, la necessità di integrare il proprio reddito, ovvero di avere immediate disponibilità economiche e l'esigenza di supportare i figli nell'acquisto di una casa d'abitazione attraverso il versamento nel necessario anticipo in contanti. Infatti tale istituto consentirebbe al proprietario di età superiore a 65 anni di convertire in contanti, tramite un finanziamento garantito da una proprietà immobiliare residenziale, parte del valore dello stesso immobile per soddisfare esigenze di liquidità, senza che lo stesso proprietario sia tenuto a lasciare l'abitazione, ovvero a ripagare il capitale degli interessi sul prestito fino alla scadenza del contratto.
Merita evidenziare come rispetto al meccanismo della vendita della nuda proprietà il prestito vitalizio ipotecario offrirebbe al mutuatario il vantaggio di non perdere la proprietà dell'immobile e pertanto di non precludere la possibilità per gli eredi di recuperare l'immobile dato in garanzia, lasciando a questi ultimi la scelta di rimborsare il credito della banca ed estinguere la relativa ipoteca. Si segnala inoltre come il contenuto della proposta di legge prenda spunto dalle elaborazioni in materia presentate dalla ABI e da altre associazioni dei consumatori e che abbia trovato già accettazione da parte del Parlamento in una analoga proposta a firma Mancuso, proposta che poi era stata dichiarata inammissibile per estraneità di materia in quella sede.
Illustrando nel dettaglio il contenuto della proposta, l'articolo unico di cui questa si compone sostituisce il comma 12 dell'articolo 11-quaterdecies del decreto-legge n. 203 del 2005 con sei nuovi commi, dal 12 al 12-sexies. In particolare, il nuovo comma 12 conferma le previsioni della vigente normativa in materia secondo cui il prestito vitalizio ipotecario ha per oggetto la concessione da parte di aziende e istituti di credito e di intermediari finanziari regolamentati dal testo unico bancario di finanziamenti a medio e lungo termine riservati a persone fisiche con età superiore a 65 anni compiuti, con capitalizzazione annuale di interessi e spese e rimborso integrale in unica soluzione alla scadenza, assistiti da ipoteca di primo grado su immobili residenziali.
In tale contesto, il nuovo comma 12 dell'articolo unico aggiunge ulteriori eventi che possono dar vita al rimborso integrale del debito in un'unica soluzione e cioè la morte del soggetto finanziato, il trasferimento in tutto o in parte della proprietà o di altri diritti reali di godimento dell'immobile dato in garanzia, il compimento di atti che ne riducano significativamente il valore, inclusa la costituzione di diritti reali di garanzia a favore di terzi che vadano a gravare sull'immobile. La ratio di tale integrazione è quella di evitare che durante il periodo di finanziamento il mutuatario possa alterare le condizioni iniziali alla base delle quali il finanziamento era stato concesso, nonché il valore dell'immobile in garanzia, potendo ledere il diritto e la capacità del finanziatore a vendere l'immobile. In questo modo si intendono eliminati una serie di timori che possono scoraggiare i finanziatori dal praticare tale forma di finanziamento.
Ai sensi del nuovo comma 12-bis si fa salva la possibilità di concordare, al momento della stipulazione del contratto, modalità di rimborso graduale della quota di interessi e delle spese, in deroga al principio generale secondo cui interessi e spese sono rimborsabili al termine del contratto prima del verificarsi degli eventi indicati al nuovo comma 12, che danno luogo a rimborso integrale.
Al riguardo si prevede che su tale quota non si applica la capitalizzazione annuale degli interessi, cioè il meccanismo in base al quale annualmente gli interessi maturati sono computati in aumento del capitale. La norma specifica che, in caso di inadempimento, si applica l'articolo 40, comma 2, del testo unico bancario, ai sensi del quale la banca può invocare il ritardato pagamento come causa di risoluzione del contratto, quando lo stesso si sia verificato almeno sette volte anche non consecutive. Costituisce ritardato pagamento quello effettuato tra il trentesimo e il centottantesimo giorno dalla scadenza della rata.
Il nuovo comma 12-ter dispone l'applicazione delle agevolazioni fiscali previste per le operazioni di credito a medio e lungo termine disciplinate dagli articoli 15 e seguenti del decreto del Presidente della Repubblica n. 601, indipendentemente dalla data di rimborso del finanziamento.
Al riguardo, si ricorda che, per effetto del combinato disposto degli articoli 15 e 17 del decreto del Presidente della Repubblica n. 601 del 1973 sono esenti dall'imposta di registro, dall'imposta di bollo, dall'imposta ipotecaria e catastale e dalle tasse sulle concessioni governative le operazioni relative ai finanziamenti e tutti i provvedimenti, atti contratti e formalità inerenti alle operazioni medesime, nonché alle relative garanzie purché effettuati da aziende, istituti di credito e da loro sezioni o gestioni che esercitino il credito a medio e lungo termine, nonché quelle effettuate dalla Cassa depositi e prestiti per finanziare opere, impianti, reti e dotazioni, destinati alla fornitura di servizi pubblici ed altre bonifiche, utilizzando fondi provenienti dall'emissione di titoli, dall'assunzione di finanziamenti e da altre operazioni finanziarie, senza garanzia dello Stato e con preclusione dalla raccolta di fondi a vista.
Tuttavia, gli enti che effettuano le predette operazioni sono tenuti a corrispondere un'imposta sostitutiva in luogo dell'imposta di registro, di bollo, ipotecaria e catastale e delle tasse sulle concessioni governative. L'imposta sostitutiva si applica in ragione dello 0,25 per cento dell'ammontare complessivo dei finanziamenti agevolati erogati in ciascun esercizio.
Il nuovo comma 12-quater disciplina il grado dell'ipoteca iscrivibile sull'immobile e specifica alcune regole per il realizzo del credito. In tale ambito, si prevede che il prestito vitalizio e ipotecario è garantito da ipoteca di primo grado sugli immobili residenziali. Di conseguenza, agli stessi immobili, si applicano le norme in materia di ipoteca bancaria; si stabilisce, inoltre, che qualora il finanziamento non sia interamente rimborsato entro 12 mesi dal verificarsi degli eventi che ne comportano l'obbligo di rimborso, il finanziatore vende l'immobile a un valore pari di quello di mercato, determinato da un perito indipendente incaricato dal finanziatore, utilizzando le somme ricavate dalla vendita per estinguere il credito vantato in dipendenza del finanziamento stesso.
Trascorsi ulteriori 12 mesi senza che sia stata perfezionata la vendita, tale valore viene decurtato del 15 per cento per ogni 12 mesi successivi fino al perfezionamento della vendita dell'immobile; in alternativa, l'erede può provvedere alla vendita dell'immobile in accordo con il finanziatore purché la compravendita si perfezioni entro 12 mesi dal conferimento dello stesso. Le eventuali somme rimanenti, ricavate dalla vendita e non portate a estinzione del predetto credito sono riconosciute al soggetto finanziato o ai suoi aventi causa.
La disposizione esclude comunque che al mutuatario siano richieste somme superiori al valore di vendita dell'immobile, specificandosi a tal fine che l'importo del debito residuo non può superare il ricavato della vendita dell'immobile al netto delle spese sostenute.
La norma tutela inoltre il terzo acquirente dell'immobile disponendo l'inefficacia delle domande giudiziali opponibili alla vendita. Entro tre mesi dalla data di entrata in vigore della disposizione, il Ministero adotta un regolamento nel quale sono stabilite le regole per l'offerta dei prestiti vitalizi ipotecari.
In definitiva, signor Presidente, questo è un prodotto finanziario che costituisce una nuova opportunità per gli anziani, al fine di integrare la loro pensione, al fine di far fronte a spese impreviste e, soprattutto, anche con l'obiettivo di aiutare i propri figli ad acquistare la prima casa anticipando il necessario contante.
Attraverso questo prodotto finanziario in altri Stati anche europei, come in Inghilterra, sono state smobilizzate ingenti risorse che hanno contribuito alla ripresa del mercato immobiliare.